注册会计师考试倒计时72天
CPA 综合阶段・承租人租赁真题完整解析
一、题干核心信息梳理
租期：10 年
付款方式：每年年初支付（预付年金）
固定年租金：50000 元
租金调整规则：租赁期开始日后每 2 年，依据过去 24 个月CPI 涨幅上调租金
租赁期开始日 CPI：125
二、核心定性判断（综合答题必写）
CPI 挂钩租金性质消费者价格指数 CPI 属于指数类可变租赁付款额✅ 结论：租赁期开始日，应当纳入租赁付款额，计入租赁负债初始计量
初始计量口径租赁期开始日暂不预估未来 CPI 上涨金额只按照租赁期开始日现行 CPI 对应的固定租金 50000 元，作为全部租赁付款额进行折现；未来实际 CPI 上调发生变动生效时，再重新计量租赁负债、调整使用权资产。
付款时点：每年年初支付属于预付租金，计算现值用预付年金现值系数，不是普通年金。
三、分阶段账务 & 准则处理
1. 租赁期开始日 初始确认
租赁付款额总额 = 10 年 × 50000 =500000 元
按承租人增量借款利率，采用预付年金折现
确认：使用权资产 + 租赁负债
未来 CPI 上涨暂不预估、不入初始金额
2. 每 2 年 CPI 上调 后续变动处理
触发条件：满 2 年，依据过去 24 个月 CPI 涨幅调整次年及以后租金 准则处理：
属于指数 / 比率变动，必须重新计量租赁负债
重计量折现率：沿用原租赁内含利率 / 原增量借款利率，不更新
变动差额：调整使用权资产账面价值，不计入当期损益
3）对比区分（必考点）
CPI / 基准利率 / 市场租金 → 调负债 + 调资产
销售额、使用量、产量挂钩租金 → 实际发生直接计入当期损益
3. 年初支付租金账务思路
四、综合阶段标准答题话术（直接默写）
该租赁合同每年租金随消费者价格指数上调，CPI 属于取决于指数的可变租赁付款额。
租赁期开始日，仅按照租赁开始日既定租金确定租赁付款额，不对未来 CPI 上涨金额进行预估。
租赁付款额于每年年初支付，计算租赁负债现值应当采用预付年金方式折现。
后续租赁期内，每两年因 CPI 发生租金上调变动时，以原折现率重新计量租赁负债，变动金额调整使用权资产账面价值，不影响当期损益。
五、考点口诀秒记
指数租金始日定，未来上涨不预提；年初付款用预付，后续变动调资产；比率变动原利率，业绩用量进损益。
六、易混坑点（考场最容易错）
错误：一开始就把未来 CPI 涨出来的租金算进租赁付款额
正确：初始不预估，实际变动再调整
错误：CPI 变动更换新折现率
正确：只有续租权、终止权等承租人自主选择权变动才换新率，指数变动维持原利率
错误：年初付款还用普通年金折现
正确：年初付 =预付年金现值
最后祝我的朋友们端午安康，假期快乐！
