法考客观题真题分析与总结(民法地役权和民法抵押财产转让)

（2025年法考客观题真题）甲和乙签订协议,约定甲家后院的闲置地可以方便乙通行,但不能擅自在地上进行建设。乙违反约定在地上搭建了一个简易棚。下列说法正确的是?

A、地役权因未登记而未设立

B、甲有权解除合同

C、甲有权自行拆除乙的简易棚

D、乙可不经甲同意自行搭建简易棚

答案：B。没选错。

解析：本题考查地役权和违法建筑物的处理。地役权(通行便利或享受性权利)。

地役权,是指为了自己不动产使用的便利和效益,按照合同约定而使用他人不动产的权利,如通行权、取水权、采光权、眺望权。地役权自地役权合同生效时设立(登记对抗主义)。本题中,甲和乙签订的地役权协议生效时,乙就取得地役权。故A项说法错误,不当选。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。本题中,甲和乙明确约定“不能擅自在地上进行建设”。因此,乙当然不能未经甲同意自行搭建简易棚。

同时,乙违反约定在地上搭建了一个简易棚属于“违法建筑物”,即无权占有,应当由公权力机关依法拆除而非甲自行拆除。故C、D项均错误,不当选。地役权人违反法律规定或合同约定,滥用地役权的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭。本题中,地役权人乙违反约定搭建简易棚,属于典型的违约行为。供役地权利人甲依法有权解除合同。故B项说法正确,当选。综上所述,本题的正确答案为B。

总结：地役权签订合同/协议时设定、生效，且违反协议时可以解除，地役权消失。地役权指通行权、取水权、采光权、眺望权等享受性权利，与相邻权区分。

对于违法建筑物，要由公权力机关依法拆除，不能由其他人自行拆除。

（2025年法考客观题真题）2024年2月6日,甲公司向乙公司借款200万元,以自己的房屋抵押并办理了抵押登记手续。5月6日,甲公司将房屋出卖给丙公司并签订了房屋买卖合同。5月10日,丙公司支付了购房价款,5月15日,甲公司交付了房屋,但未办理过户登记手续。关于本案,下列选项正确的是?

A、丙公司尚未取得房屋所有权

B、甲公司交付房屋时,乙公司的抵押权消灭

C、丙公司支付购房款时,乙公司的抵押权消灭

D、甲公司出卖房屋应当征得乙公司同意

答案：A。错选D。

解析：本题综合考查不动产物权变动、抵押财产的转让和抵押权的消灭。

A项考查不动产物权变动。房屋买卖合同的履行需要4步动作,分别是:(1)合同(债权效力);(2)交钱(债权效力);(3)交房(债权效力);(4)过户(物权效力)。因此,房屋所有权的变动依登记(登记生效主义)。

本题中,甲公司将自己的房屋出卖给丙公司的行为系有权处分,房屋买卖合同合法有效,但双方未办理房屋过户登记手续。因此,丙公司尚未取得房屋所有权。故A项说法正确,当选。

B、C项考查抵押权的消灭。有下列情形之一的,担保物权消灭:(1)主债权消灭;(2)担保物权实现;(3)债权人放弃担保物权;(4)法律规定担保物权消灭的其他情形。抵押权作为意定担保物权,消灭方式适用上述规则。

同时,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

本题中,无论是甲公司交房抑或丙公司交钱均不会导致乙公司的抵押权消灭,乙公司的抵押权不受影响。故B、C项说法均错误,不当选。

D项考查抵押财产的转让。在抵押权设定后,抵押人有权自由转让抵押财产,不需要经过抵押权人(债权人)的同意。但是,基于诚信原则,应当及时通知抵押权人。本题中,甲公司将房屋抵押给乙公司后,依然是房屋的所有权人。后甲公司出卖自己的房屋系有权处分,无需征得抵押权人的同意。乙公司可以向甲公司追偿。故D项说法错误,不当选。综上所述,本题的正确答案为A。

总结：1.不动产过户才发生物权变动。

2.抵押期间，可以售卖抵押物（是有权处分），抵押权不受影响，仍然存在（不灭失），但抵押权利人可以追偿。

错选原因：马虎了，把A选项看成了已经取得物权，所以选了个D选项。