题干：

T市Y区的枫桥公司是一家大型的资产管理公司，Z市W区的恒通公司是一家具备多种金融牌照的大型集团公司。

2019年1月2日，枫桥公司因债务人抵债(抵偿金额10亿元),接手了位于S市A区的一项在建工程(“枫叶”商业写字楼项目)。2020年1月3日，枫桥公司将该完工后的“枫叶”写字楼(20层单体高层建筑)整体产权办理至自己名下，并按照枫桥公司的经营理念耗资1亿元，进行了统一风格的装饰装修，保留了顶楼19层和20层自用，其余18层只接受整层(每层1000m²)出租，每平方米月租金300元。

2019年12月1日，恒通公司基于业务需要，分拆并新设了三家子公司：甲融资租赁有限公司(全资子公司)、乙商业保理公司(控股子公司)和丙典当有限责任公司(参股子公司)。经恒通公司与枫桥公司洽谈，甲、乙、丙三家子公司分别承租了枫叶写字楼的第16层、第17层、第18层，格式租赁合同核心条款如下：一是租金每月30万元，三个月一付，试租一年，到期后如无特别约定，续租两年，2020年1月15日起租，无免租期；二是承租方不得改动任何墙体装修(俗称“硬装”),可以自行决定不与墙体关联的可拆卸的装饰(俗称“软装”);三是如有纠纷应提交T 市Y 区法院通过诉讼解决。此外，恒通公司向枫桥公司出具了书面的《担保承诺书》,承诺为三家子公司的租金支付义务承担连带责任保证。2020年1月14日，甲、乙、丙三家子公司正式入驻枫叶写字楼第16层、第17层、第18层。

2020年2月14日，甲公司租赁场地的空调、通风系统突发故障，枫桥公司派人多次维修未果。甲公司无奈，只得自行找人更换相关设备，支付设备和维修费共60万元。后甲公司向枫桥公司明确表示，该60万元要在下个季度的租金交付时予以抵扣，但枫桥公司表示不同意。2020年4月16日，甲公司向枫桥公司转账30万元。2020年6月，枫桥公司起诉甲公司和恒通公司，要求甲公司支付拖欠的第二季度租金90万元，由恒通公司承担连带责任。诉讼中，甲公司抗辩称，自己已经向枫桥公司支付了第二季度一个月的房租30万元，而枫桥公司应当支付自己垫付的维修费和设备费60万元，二者相抵。甲公司并不拖欠枫桥公司的租金。枫桥公司不认可甲公司垫付数额，同时主张甲公司曾明确表示，2020年4月16日，其向枫桥公司转账的30万元，系为清偿双方另一买卖合同的货款债务。法院经审查作出判决：甲公司向枫桥公司支付租金90万元和利息(按同期一年期贷款市场报价利率，从2020年4月16日起计算至清偿之日),恒通公司承担连带责任，恒通公司清偿后，可以向甲公司追偿本金和相关利息。

2020年3月27日，乙公司的客户丁某代表公司来乙公司洽谈签约，丁某将车停在枫叶写字楼的地上停车位。不料，一阵狂风刮过，竟然刮倒一棵大树，将丁某停放的车辆砸毁，

此事直接导致一笔金额约5000万元的保理合同未能缔结。乙公司事后了解到，该大树数天前已摇摇晃晃，写字楼多个用户曾向枫桥公司工作人员反映过，提示风险、要求加固，但枫桥公司工作人员接到反映后，未作记载，以致换班时被遗忘。2020年4月18日，丙公司全体工作人员经过两个多月的体验后，深感枫桥公司写字楼内部办公装修与其业务风格甚为不合，遂提出适当地改变内部装修风格。遭到枫桥公司拒绝丙公司见沟通无果，又有鉴于甲公司和乙公司相关人员的入驻体验，便将该第 18层写字楼转租给了另一家公司，并拟一年到期后不再续租。

后枫桥公司对枫叶写字楼的管理能力也未得到有效提升，各种投诉状况层出不穷，部分相对严重的纠纷也纷纷进入诉讼阶段。2021年1月2日，枫桥公司将整栋写字楼转让给了峰塔公司。该消息发布后，甲公司拟主张对其所租住的第16层写字楼的优先购买权，乙公司主张要求枫桥公司赔偿损失，丙公司则顺势主张不再续约。而枫桥公司在此之前，已经起诉甲公司和丙公司，并要求恒通公司承担连带责任保证。

一、先看这道题的整体命题思路

表面上是一个商业写字楼整体出租、维修、转让、担保、客户受损的综合案例，实际上重点考的是六组非常典型的民法知识点：

① 林木致害责任
② 缔约过失责任
③ 转租规则
④ 买卖不破租赁
⑤ 房屋承租人的优先购买权
⑥ 保证合同成立 + 连带责任保证 + 公司对外担保决议豁免

这类题最大的特点，不是考你会不会背法条，而是考你能不能做到两件事：

第一，迅速识别案情对应的制度名称。
第二，按“构成要件—案情对应—结论”三步把答案写出来。

所以，这道题本质上就是在练：
看到事实，马上定位制度；定位制度，马上提炼采分点。

二、考点一：林木致害责任

① 这个考点为什么会出现在题里

乙公司的客户丁某把车停在写字楼地上停车位，结果被大风刮倒的大树砸坏。这个事实一出来，就不要往一般侵权里绕，直接定位到：

林木折断、倾倒或者果实坠落致人损害责任。

② 这一问主观题怎么答

结论

丁某的财产损失，可以向枫桥公司主张。

理由结构

林木致害责任的构成要件有三：

① 发生林木倾倒、折断或者果实坠落的事实；
② 因该事实造成他人损害；
③ 林木所有人或者管理人不能证明自己没有过错。

本案落点

枫桥公司作为大树的所有人和管理人，如果不能证明自己已经尽到管理义务，比如已经采取加固措施、设置警示标志，就要承担侵权责任。题目解析里也是沿着这个思路展开的。

③ 这一考点的主观题模板

遇到类似题，直接写：

答题模板：
因林木折断、倾倒或者果实坠落致人损害，林木所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，××系该林木的所有人/管理人，且未能证明自己已尽到必要管理义务，故应承担赔偿责任。

④ 秒杀提醒

这类题本质上是过错推定责任。
不是受害人去证明管理人有过错，而是管理人自己去证明自己没过错。
主观题一定要写出这个味道，否则容易只拿到结论分。

三、考点二：缔约过失责任

① 这道题是怎么考缔约过失的

题目问的是：
乙公司因为客户丁某所在公司最终没和自己签约，导致自己失去交易机会，这个经济损失能不能主张赔偿？

很多同学看到“没签成合同、亏钱了”，就下意识想往缔约过失上靠。
但这道题恰恰是在考你：不是一有交易没做成，就成立缔约过失。

② 缔约过失责任的四个构成要件

这四个必须会背，主观题基本是原样给分：

① 在缔约过程中
② 一方违反基于诚信原则产生的先合同义务
③ 导致对方遭受信赖利益损失
④ 违反先合同义务与损失之间存在因果关系

③ 本案为什么不能主张

结论是：不能主张赔偿。

原因有两个层次：

第一层

丁某所在公司并没有实施恶意磋商、故意隐瞒重要事实、提供虚假信息等违反先合同义务的行为。
也就是说，没有缔约过失中的“过失”或“违背诚信”行为。

第二层

枫桥公司也不是乙公司与丁某所在公司之间拟订合同的缔约相对方，不具备承担该缔约过失责任的主体资格。

所以最后的结论就是：
这只是正常商业风险，不是缔约过失责任。

④ 这道题真正想卡你的地方

很多同学复习缔约过失时，只记得“合同没成立之前赔信赖利益”，但真正做题时，必须多加一步：

先问有没有“违反先合同义务”的人。

没有这个前提，就不能往下写。

⑤ 秒杀提醒

缔约过失责任不是“合同没签成就赔”

而是：

合同没签成 + 缔约过程中有人违背诚信原则 + 对方因此遭受信赖利益损失

这三个层次缺一不可。

四、考点三：转租

① 题目怎么考

题目问：
丙公司能不能把第18层写字楼转租出去？

这个考点非常直接，就是在考：

承租人转租，是否取得出租人同意。

② 规则必须记住

合法转租

经过出租人同意的转租，属于合法转租。
原租赁合同继续有效。

擅自转租

未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。

③ 本案怎么分析

本案中，枫桥公司与丙公司签订的租赁合同里，没有约定丙公司可以自由转租。
所以，丙公司要转租，必须经出租人同意。
未经同意，不能擅自转租。

④ 主观题标准写法

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同。本案中，丙公司与枫桥公司之间并无可自由转租的特别约定，因此丙公司转租须经枫桥公司同意，否则构成擅自转租。

⑤ 秒杀提醒

转租题只抓两个点：

① 有没有出租人同意
② 不同意的法律后果是出租人享有解除权

只要这两个点写到，分就稳。

五、考点四：买卖不破租赁

① 题目怎么设坑

枫桥公司后来把整栋写字楼转让给峰塔公司。
题目问：
原来和甲、乙、丙公司的租赁合同会不会自动解除？

这个点非常经典，属于民法主观题高频考点。

② 规则本身

在租赁期间内，租赁物发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这就是所谓的：

买卖不破租赁。

③ 本案怎么套

这里要抓三个关键词：

① 租赁期间内
② 租赁物发生所有权变动
③ 不影响租赁合同效力

本案中，甲等公司已经承租并占有使用相应楼层，租赁权成立在先。
后来整栋写字楼转让，只是所有权主体变更，并不导致租赁合同当然解除。
所以，承租人仍然可以继续承租直到租期届满。

④ 主观题答法

租赁期间内，出租人将租赁物所有权转让给第三人的，不影响租赁合同效力。本案中，甲公司等已在先取得租赁权并实际占有使用相关楼层，后续整栋楼转让仅属于所有权变动，不导致租赁合同自动解除，承租人可继续依约使用租赁物。

⑤ 秒杀提醒

这类题千万不要写成“原出租人和承租人的合同解除后，由新所有人与承租人重新订立合同”。
这是错的。
正确表述是：

原租赁关系继续，新的所有权人承受原出租人的地位。

六、考点五：房屋承租人的优先购买权

① 这题为什么难

题目问：
甲公司能不能主张第16层写字楼的优先购买权？

这道题难，不是因为规则本身难，而是因为它故意把事实设计成：

整栋楼整体出售，但承租人只租了其中一层。

这就把司法实务中的争议点带进来了。

② 基本规则

出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权。
这是法定权利。

③ 为什么这题可以答“能”

如果按法条正面理解：

① 甲公司是房屋承租人；
② 枫桥公司出卖包含甲承租部分在内的房屋；
③ 同等条件下，承租人原则上有优先购买权。

所以，写“能”，在法条层面是说得通的。

④ 为什么这题也可以答“不能”

材料里同时给出了另一种答案路径，即结合司法实践观点：

如果出租人是整体转让整栋房屋，而承租人只承租其中一小部分，且该房屋不可分割，或者分割将明显降低整体价值，或者承租面积未达到整体房屋面积50%以上，那么一般不支持其对整体房屋主张优先购买权。

本案就是这种典型结构：

① 出卖对象是整栋20层单体高层建筑；
② 甲公司只租其中1层；
③ 整体性明显；
④ 甲公司承租面积远达不到50%。

所以，写“不能”，在实务立场上也成立。

⑤ 这个考点真正要学的，不是死记结论

你要学会的是：

法条正面规则

原则上享有优先购买权。

司法实务限制

整体出售、不可分割、明显影响整体价值、承租比例过低时，承租人的优先购买权可能不被支持。

⑥ 主观题写法建议

这类题如果考试允许展开，最稳妥的写法是：

先写法条原则；
再写本案属于整体转让、承租面积较小、房屋整体性强，故根据司法实践观点，甲公司对整栋楼不宜主张优先购买权。

这样答案层次最好，也最像真正会做题的人。

⑦ 秒杀提醒

优先购买权题不要只写一句“有”或“没有”，一定要写到：

① 同等条件
② 房屋承租人
③ 整体转让时的实务限制

这才是高分写法。

七、考点六：保证合同的成立方式、连带责任保证、公司决议豁免

① 这是本题最综合的一问

题目问：
恒通公司是否需要对甲、丙公司的债务承担连带责任保证？

这道题实际上同时考了三层内容：

① 保证合同怎么成立
② 是否构成连带责任保证
③ 公司为子公司担保是否需要公司决议

② 保证合同怎么成立

材料里明确给出法条要点：

第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。

这说明：

保证合同不一定非得双方单独签一份正式合同。
只要保证人书面作出保证，债权人接受，也可以成立。

③ 什么叫连带责任保证

当事人在保证合同中约定，保证人和债务人对债务承担连带责任的，就是连带责任保证。

本题中，恒通公司出具的《担保承诺书》已经明确表示对三家子公司的租金支付义务承担连带责任保证，所以在保证类型上没有问题。

④ 为什么对甲公司要承担，对丙公司不承担

对甲公司承担

因为甲公司是恒通公司的全资子公司。
公司为其全资子公司开展经营活动提供担保，适用决议豁免，即无需另行作出公司决议。

所以，恒通公司对甲公司的债务承担连带责任保证。

对丙公司不承担

因为丙公司只是恒通公司的参股子公司，不属于全资子公司。
这种担保不适用决议豁免。
没有公司决议，恒通公司就不能当然承担担保责任。

⑤ 这一问主观题最标准的结构

先写：

① 恒通公司单方书面作出担保承诺，枫桥公司接收且未异议，保证合同成立；
② 承诺内容明确为连带责任保证，因此属于连带责任保证；
③ 但公司对外担保还要进一步审查是否需要公司决议；
④ 甲公司系全资子公司，适用决议豁免；
⑤ 丙公司系参股子公司，不适用决议豁免，无决议则不承担担保责任。

这个层次一出来，分数就很高。

八、这个案例里隐藏的附带考点：租赁物维修义务

虽然在后面的问答里没有单独展开大题，但案情中甲公司空调、通风系统故障，自己维修并想抵租金，这一段其实隐含考了：

出租人的维修义务。

① 规则

出租人应当履行租赁物的维修义务，除非当事人另有约定。
租赁物需要维修时，承租人可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。

② 你要掌握的实战点

这里真正容易丢分的，不是“维修费该谁出”，而是：

承租人自行维修后，能不能直接单方拿维修费抵租金？

答案不是当然可以。
因为抵销要满足法定或约定条件，数额还要明确，债务要适于抵销。
而案情里恰恰出现了两个争议：

① 枫桥公司不认可维修数额；
② 30万元转账用途还有争议。

所以，主观题中如果出现类似事实，一定不要简单写成“承租人修了，所以当然不欠租金”。
要进一步审查抵销是否成立。

九、2021年这道主观题真正想训练你的答题能力

① 第一种能力：制度识别能力

看到“大树砸车”，立刻想到林木致害责任；
看到“没签成合同”，立刻想到缔约过失但先审查先合同义务；
看到“承租人想转给别人用”，立刻想到转租；
看到“房东卖楼”，立刻想到买卖不破租赁和优先购买权；
看到“母公司出担保函”，立刻想到保证和公司担保规则。

② 第二种能力：主观题标准表达能力

主观题不是写作文，而是写采分点句子。

最好的写法永远是：

第一步：点制度名称

第二步：列构成要件/规则要点

第三步：把案情事实逐一对应进去

第四步：得出结论

③ 第三种能力：区分“法条答案”和“实务答案”

像承租人优先购买权这一问，就是典型的：

法条原则上有权，
实务中整体出售又可能不支持。

这说明法考主观题不是只考死记法条，还会考你对司法实践争议的处理能力。

十、2021年主观题这部分的高频背诵版

下面这段你可以直接拿去背：

① 林木致害责任

因林木折断、倾倒或者果实坠落致人损害，林木所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应承担侵权责任。

② 缔约过失责任

构成要件四个：
在缔约过程中；
违反先合同义务；
造成信赖利益损失；
损失与违反行为有因果关系。

③ 转租

经出租人同意可以转租；
未经同意擅自转租，出租人可以解除合同。

④ 买卖不破租赁

租赁期间内，租赁物发生所有权变动，不影响租赁合同效力。

⑤ 房屋承租人的优先购买权

出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权；
但整体出售、不可分割、承租面积过低时，实务上可能不支持。

⑥ 保证合同

第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未异议，保证合同成立。

⑦ 连带责任保证

约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

⑧ 公司担保决议豁免

公司为其全资子公司开展经营活动提供担保的，适用决议豁免。

十一、最后给你一个主观题复盘结论

2021年这道题，表面很长，但真正高频、真正该拿分的，就一句话：

用租赁关系把多个制度串起来考。

它不是让你乱写，而是让你学会：

① 从事实里抽制度；
② 从制度里找构成；
③ 从构成里抠采分点；
④ 最后再落到结论。

你把这道题吃透，至少能把以下几个高频专题一起带起来：

租赁、侵权、缔约、担保、物权变动。

这就是主观题复习里最值钱的地方。