[分录14]投资性房地产
业务背景：瑞海公司于2026年发生以下投资性房地产业务：成本模式下购入写字楼一间500000元，年折旧25000元，年租金收入60000元（增值税9%=5400元），年末计提减值10000元；公允价值模式下购入商铺一间400000元，年租金收入36000元（增值税9%=3240元），年末公允价值上升20000元。
成本模式
1. 初始计量
借：投资性房地产500000元
贷：银行存款500000元
2. 后续计量——计提折旧
借：其他业务成本25000元
贷：投资性房地产累计折旧25000元
3. 后续计量——租金收入
借：银行存款65400元
贷：其他业务收入60000元
应交税费——应交增值税（销项税额） 5400元
说明：不动产租赁服务增值税税率9%。销项税额=60000×9%=5400元。
4. 后续计量——减值
借：资产减值损失10000元
贷：投资性房地产减值准备10000元
5. 处置（成本模式）——确认收入
瑞海公司出售写字楼，取得价款550000元，增值税49500元（550000×9%）。
借：银行存款599500元
贷：其他业务收入550000元
应交税费——应交增值税（销项税额） 49500元
处置（成本模式）——结转成本
投资性房地产原值500000元，累计折旧75000元（3年），减值准备10000元。
借：其他业务成本415000元
投资性房地产累计折旧75000元
投资性房地产减值准备10000元
贷：投资性房地产500000元
说明：账面价值=500000-75000-10000=415000元。
公允价值模式
6. 初始计量
借：投资性房地产——成本 400000元
贷：银行存款400000元
7. 后续计量——租金收入
借：银行存款39240元
贷：其他业务收入36000元
应交税费——应交增值税（销项税额） 3240元
8. 后续计量——公允价值变动（上升）
借：投资性房地产——公允价值变动 20000元
贷：公允价值变动损益20000元
若公允价值下降，做相反分录。
9. 处置（公允价值模式）——确认收入
瑞海公司出售商铺，取得价款440000元，增值税39600元（440000×9%）。
借：银行存款479600元
贷：其他业务收入440000元
应交税费——应交增值税（销项税额） 39600元
处置（公允价值模式）——结转成本及结转其他综合收益、公允价值变动损益
借：其他业务成本420000元
贷：投资性房地产——成本 400000元
——公允价值变动 20000元
借：公允价值变动损益20000元
其他综合收益15000元
贷：其他业务成本35000元
说明：成本420000元=400000+20000；将原计入公允价值变动损益20000元和其他综合收益15000元冲减其他业务成本。
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[分录15]投资性房地产的转换
业务背景：瑞海公司于2026年发生投资性房地产与自用房地产之间的转换业务。
成本模式
1. 自用固定资产→投资性房地产（非房地产企业）
固定资产原值600000元，累计折旧120000元，减值准备10000元。
借：投资性房地产600000元
累计折旧120000元
固定资产减值准备10000元
贷：固定资产600000元
投资性房地产累计折旧120000元
投资性房地产减值准备10000元
2. 投资性房地产→自用固定资产（非房地产企业）
投资性房地产原值600000元，累计折旧120000元，减值准备10000元。
借：固定资产600000元
投资性房地产累计折旧120000元
投资性房地产减值准备10000元
贷：投资性房地产600000元
累计折旧120000元
固定资产减值准备10000元
3. 房地产企业：自用（开发产品）→投资性房地产
开发产品账面价值450000元，存货跌价准备20000元，开发产品原值470000元。
借：投资性房地产430000元
存货跌价准备20000元
贷：开发产品470000元
说明：投资性房地产=开发产品账面价值=470000-20000=430000元。
4. 房地产企业：投资性房地产→自用（开发产品）
投资性房地产原值430000元，累计折旧50000元，减值准备10000元。
借：开发产品370000元
投资性房地产累计折旧50000元
投资性房地产减值准备10000元
贷：投资性房地产430000元
说明：开发产品=投资性房地产账面价值=430000-50000-10000=370000元。
公允价值模式
5. 自用固定资产→投资性房地产（非房地产企业）——公允价值小于账面价值（借方差额）
固定资产原值600000元，累计折旧120000元，减值准备10000元，账面价值470000元；转换日公允价值460000元（小于账面470000元，借方差额10000元计入公允价值变动损益）。
借：投资性房地产——成本 460000元
累计折旧120000元
固定资产减值准备10000元
公允价值变动损益10000元
贷：固定资产600000元
说明：借方460000+120000+10000+10000=600000=贷方600000元。公允460000<账面470000，借方差额10000元计入公允价值变动损益。
6. 自用固定资产→投资性房地产（非房地产企业）——公允价值大于账面价值（贷方差额）
若转换日公允价值480000元（大于账面470000元，贷方差额10000元计入其他综合收益）。
借：投资性房地产——成本 480000元
累计折旧120000元
固定资产减值准备10000元
贷：固定资产600000元
其他综合收益10000元
说明：借方480000+120000+10000=610000=贷方600000+10000=610000元。公允480000>账面470000，贷方差额10000元计入其他综合收益。
7. 房地产企业：自用（开发产品）→投资性房地产——公允价值小于账面价值（借方差额）
开发产品原值470000元，存货跌价准备20000元，账面价值450000元。转换日公允价值440000元（小于账面450000元，借方差额10000元）。
借：投资性房地产——成本 440000元
存货跌价准备20000元
公允价值变动损益10000元
贷：开发产品470000元
说明：借方440000+20000+10000=470000=贷方470000元。
8. 房地产企业：自用（开发产品）→投资性房地产——公允价值大于账面价值（贷方差额）
若转换日公允价值460000元（大于账面450000元，贷方差额10000元）。
借：投资性房地产——成本 460000元
存货跌价准备20000元
贷：开发产品470000元
其他综合收益10000元
说明：借方460000+20000=480000=贷方470000+10000=480000元。
9. 投资性房地产→自用固定资产（公允价值模式）——贷方差额
投资性房地产成本400000元，公允价值变动20000元（累计上升），账面420000元。转换日公允价值430000元，贷方差额10000元计入公允价值变动损益。
借：固定资产430000元
贷：投资性房地产——成本 400000元
——公允价值变动 20000元
公允价值变动损益10000元
说明：借方430000=贷方400000+20000+10000=430000元。公允430000>账面420000，差额10000元计入公允价值变动损益（贷方）。
10. 投资性房地产→自用固定资产（公允价值模式）——借方差额
若转换日公允价值410000元（小于账面420000元，借方差额10000元）。
借：固定资产410000元
公允价值变动损益10000元
贷：投资性房地产——成本 400000元
——公允价值变动 20000元
说明：借方410000+10000=420000=贷方400000+20000=420000元。公允410000<账面420000，差额10000元计入公允价值变动损益（借方）。
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待续.......
