注会 | 2018~2025年真题速刷:CPA《税法》第10章 房产税法、契税法和土地增值税法
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注会 | 2018~2025年真题速刷:CPA《税法》第10章 房产税法、契税法和土地增值税法
本文共3698字，内容为近8年真题。本章预计考11分左右，涉及单选题、多选题和计算问答题。
【单选题·2023年】下列关于房产税纳税义务人的表述，符合税法规定的是（ ）。B.厂房出租免租期间，其纳税义务人为厂房产权所有人【解析】选项A错误：办公楼抵押的，其纳税义务人为办公楼所有权人。选项C错误：房产融资租赁的，其纳税义务人为承租人。选项D错误：商铺出典的，其纳税义务人为承典人。【2024年·多选题】下列用房免征房产税的有（ ）。【2025年·单选题】房产税从价计征税率为（ ）。
A. 1.2% B. 4% C. 12% D. 18%
【答案】A
【解析】从价计征 1.2%；从租计征 12%（个人出租住房 4%）。
【单选题·2020年】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（ ）。【解析】选项AB：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等、不属于房产，不征收房产税。选项C：房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。【单选题·2022年】融资租赁的房屋，其房产税的计税依据是（ ）。【解析】融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。【多选题·2020年】下列关于房产税计税依据的表述中，符合税法规定的有（ ）。 B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 【解析】选项C：产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。选项D：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。【单选题·2022年、2020年】下列经营性房产中，应从租计征房产税的是（ ）。【解析】选项A：对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。选项B：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，要区分自营或出租，分别适用不同政策。自营的，依照房产余值计征；出租的，依照租金收入计征。选项C：按照房产余值作为计税依据计征房产税。 【单选题·2019年】下列情形中，应从租计征房产税的是（ ）。【单选题·2023年】某房地产开发公司于2022年1月通过招拍挂方式取得一宗土地并开始建设甲、乙两栋办公楼，当年10月办理竣工备案，原值均为1 000万元；其中甲栋于竣工次月租赁给他人使用，每月租金10万元，乙栋作为存货待售。下列关于该公司房产税纳税义务的表述中，符合税法规定的是（ ）。C.甲栋按照租金收入从租计征房产税，乙栋无需缴纳房产税D.甲栋按照租金收入从租计征房产税，乙栋按照房产余值缴纳房产税【解析】甲栋应按照租金从租计征房产税，乙栋不缴纳房产税。【多选题·2022年】下列房产中，免征房产税的有（ ）。 【解析】选项D：个人所有非营业用的房产免征房产税。 【多选题·2022年】下列选项中，可以免征房产税的有（ ）。【单选题·2023年】下列说法中，免征契税的是（ ）。 【解析】选项D：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。 【2025年·单选题】契税纳税人是（ ）。
A. 转让方 B. 受让方 C. 中介方 D. 双方均缴
【答案】B
【解析】契税由产权承受方缴纳。
【单选题·2023年】下列土地和房屋变更产权，不需要缴纳契税的是（ ）。【解析】选项A：减按1％的税率缴纳契税。选项B：房产赠与需要缴纳契税。选项C：承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产，免征契税，但是建设发电厂要按照规定计算缴纳契税。 【单选题·2022年】某企业将其闲置的厂房对外出售，下列关于契税的纳税处理中，符合税法规定的是（ ）。D.纳税人签订房屋权属转移合同的次日为纳税义务发生时间【单选题·2019年】下列房产转让的情形中，产权承受方免于缴纳契税的是（ ）。 C.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产 【多选题·2023年】房地产企业土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本有（ ）。 【解析】房地产企业土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 【2024年·多选题】房地产开发企业发生的下列情形，应缴纳土地增值税的有（ ）。C.转让旧房作为公租房房源，增值税为扣除项目金额25%的D.代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的【2025年节选·计算问答题】房企卖新房：土地价款8 320万；开发成本7 000万；开发费用1 532万（利息无证明）；税金110万；售价30 000万。
要求：计算土地增值税。
【答案】
扣除项目=8 320+7 000+(8 320+7 000)×10%+110+(8 320+7 000)×20%=19 426（万元）
增值额=30 000−19 426=10 574（万元）土地增值税=10 574×40%−19 426×5%=2 692.2（万元）【单选题·2022年】下列行为中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。【单选题·2021年】下列行为中，应征收土地增值税的是（ ）。【解析】转让国有土地使用权属于土地增值税的范围。选项BC：不涉及房产的转让，因此不缴纳土地增值税。选项D：土地使用权出让的出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。【单选题·2020年】根据土地增值税的相关规定，属于土地增值税的征税范围的是（ ）。 【解析】选项A：虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属变更而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。选项B：没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。选项C：未发生房地产的权属变更，不属于土地增值税的征收范围。选项D：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。【多选题·2021年】房地产开发企业涉及开发项目相关的支出，应准予扣除的项目有（ ）。 【解析】选项C：超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【多选题·2022年】房地产开发公司销售新建房发生的下列支出中，可计入土地增值税加计20%扣除基数的有（ ）。 【解析】土地增值税加计20%扣除的基数为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和。销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不作为加计20%扣除的基数。【单选题·2018年】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。 D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到30%的 【解析】纳税人应进行土地增值税清算的情况：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。全文完，感谢阅读。如果喜欢，欢迎关注。
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