注会 | 2018~2025年真题速刷:CPA《会计》第5章 投资性房地产
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注会 | 2018~2025年真题速刷:CPA《会计》第5章 投资性房地产
本文共3596字，内容为近8年真题。本章预计考4分左右，涉及单选题、多选题和综合题。【2020年·多选题】甲公司发生的相关交易或事项如下：（1）经拍卖取得一块土地，甲公司拟在该土地上建造一栋办公楼；（2）经与乙公司交换资产取得土地使用权，甲公司拟在该土地上建造商品房；（3）购入一厂房，厂房和土地的公允价值均能可靠计量；（4）将原自用的土地改为出租。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司持有土地会计处理的表述中，正确的有（ ）。B.交换取得用于建造商品房的土地确认为存货
C.将自用改为出租的土地从租赁期开始日起确认为投资性房地产
D.拍卖取得用于建造办公楼的土地确认为无形资产
【答案】BCD
【解析】选项A错误：企业购入的厂房，公允价值均能可靠计量的，其土地使用权与地上建筑物应分别作为无形资产和固定资产核算。选项B正确：甲公司取得土地使用权拟在该土地上建造商品房应作为存货核算。选项C正确：企业将自用土地使用权改用于赚取租金或资本增值，其转换日为租赁期开始日或资本增值之日。选项D正确：甲公司拟在经拍卖取得的土地上建造办公楼，应将取得土地使用权作为无形资产核算，办公楼建造期间无形资产摊销计入办公楼成本。
【2025年·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。【2020年·单选题】2×18年1月20日，甲公司与丙公司签订租赁协议，将原出租给乙公司并即将在2×18年3月1日到期的厂房租赁给丙公司。该协议约定，甲公司2×18年7月1日起将厂房出租给丙公司，租赁期为5年，每月租金为60万元，租赁期首3个月免租金。为满足丙公司租赁厂房的需要，甲公司2×18年3月2日起对厂房进行改扩建，改扩建工程2×18年6月29日完工并达到预定可使用状态。甲公司对出租厂房采用成本模式进行后续计量。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。
【解析】选项A错误：出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入，2×18年甲公司应确认租金收入=[60×（5×12-3)]/5×6/12=342(万元)。选项B正确、选项D错误：企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，不转入在建工程，再开发期间不计提折旧或摊销。选项C错误：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当予以资本化计入投资性房地产成本。【2020年·单选题】20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。不考虑其他因素，甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产的转换日是（ ）。【解析】自用建筑物停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日（承租人有权行使其租赁资产的日期），即乙公司自租赁期开始日为20×9年6月1日起就已拥有对办公楼使用权的控制。【2020年·单选题】2×20年1月1日，甲公司将自用的写字楼转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产。转换当日写字楼的账面余额为5 000万元，已计提折旧 500万元，已计提固定资产减值准备400万元；当日公允价值为4 200万元。甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为（ ）。【解析】成本模式下的转换，按照原账面价值结转，无转换差额，投资性房地产的入账价值为4 100万元。【2018年·多选题】甲公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。甲公司2×17年度与投资性房地产有关的交易或事项如下：（1）出租厂房2×17年末的公允价值为1 650万元，该厂房上年末的账面价值为1 700万元；（2）2×17年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元；（3）2×17年1月1日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价值大于账面价值600万元；（4）收到出租丙办公楼2×17年4月至12月的租金540万元。按照租赁协议的约定，丙办公楼的租赁期自2×17年1月1日起至2×17年12月31日止，2×17年1月至3月免收租金。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有（ ）。B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80万元计入当期损益C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600万元计入其他综合收益D.出租丙办公楼2×17年度每月确认租金收入45万元【解析】选项A错误：以公允价值对投资性房地产进行后续计量应按照期末公允价值计量，2×17年年末出租厂房应按公允价值1 650万元计量。【2024年·单选题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×23年1月1日，甲公司将自用的办公楼第3层经营出租，租期5年，年租金35万元，每年年末支付，该楼层能够独立计量和对外出售，账面原价为1000万元，采用年限平均法计提折旧，至租赁期开始日已计提折旧200万元，尚可使用年限为40年。租赁期开始日，该楼层的公允价值为850万元；2×23年12月31日，该楼层的公允价值为835万元。不考虑相关税费等其他因素，该项业务对甲公司2×23年利润的影响金额为（ ）。【解析】上述事项对甲公司2×23年利润的影响金额＝35－15＝20（万元）。相关会计分录如下：【2020年·单选题】某公司为商业地产开发公司，主营业务为开发销售商铺。2×19年10月成立商业地产租赁部门，决定将已开发和拟出售的商铺全部出租。该公司将这批店铺作为存货核算，账面成本为3 000万元，已计提存货跌价准备300万元。该公司对投资性房地产采用公允价值模式后续计量，转换日该批商铺的公允价值为3 500万元。该公司上述转换对年度损益影响金额是（ ）。A.0 B.800万元 C.500万元 D.300万元【解析】存货转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值大于账面价值的部分计入其他综合收益，不计入当期损益。【2019年·单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。租赁期开始日，该办公楼账面原价为14 000万元，己计提折旧为5 600万元，公允价值为 12 000万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的项目是（ ）。【解析】自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。【2018年节选·综合题】甲股份有限公司（以下简称“甲公司”）2×17年发生的有关交易或事项如下：（2）甲公司拥有一栋五层高的B楼房，用于本公司行政管理部门办公。迁往新建的办公楼后，甲公司20×7年1月1日与乙公司签订租赁协议，将B楼房租赁给乙公司使用。租赁合同规定，租赁期为3年，租赁开始日为20×7年1月1日；年租金为240万元，于每月月末分期支付。B楼房转换为投资性房地产前采用年限平均法计提折旧，预计使用50年，预计无净残值；转换为投资性房地产后采用公允价值模式进行后续计量。转换日，B楼房原价为800万元，已计提折旧400万元，公允价值为1 300万元。20×7年12月31日，B楼房的公允价值为1 500万元。要求：（2）根据资料（2），编制甲公司20×7年与B楼房转换为投资性房地产及其后续公允价值变动相关的会计分录。全文完，感谢阅读。如果喜欢，欢迎关注。
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