2021年
案情
枫桥公司（位于A市B区）以抵债方式收回一栋价值10亿元的二十层写字楼，命名为枫叶写字楼（位于C市D区）。枫桥公司将第19、20层留作自用，其余楼层对外出租。
恒通公司（位于E市F区）是一家拥有多个金融牌照的金融集团公司，旗下有从事融资租赁业务的甲公司（全资子公司）、从事保理业务的乙公司（控股子公司）和从事典当业务的丙公司（参股子公司）。甲、乙、丙三家公司与枫桥公司约定：(1) 分别承租枫叶写字楼第16、17、18层，月租金30万元，租金按季度支付；(2) 试租1年，租赁期限届满如无其他约定，自动续租2年，租期自2020年1月15日起算；(3) 办公区的墙体等“硬装”不可更改，能拆卸的“软装”可以根据需求变动；(4) 若因合同履行发生纠纷，由A市B区法院管辖。恒通公司为甲、乙、丙三家公司的租金支付提供连带责任保证，并出具了《担保函》。
承租期间，甲公司承租的第16层空调设备损坏，枫叶写字楼多次维修仍未修好，甲公司只好垫资60万元自行维修，并向枫桥公司明确表示会从下一季度的租金中扣除维修费，枫桥公司表示拒绝。2020年4月16日，甲公司向枫桥公司支付30万元。枫桥公司诉至法院，要求甲公司支付第二季度租金90万元及利息，恒通公司承担连带保证责任。甲公司主张，已支付的30万元是租金，剩余60万租金与其垫付的维修费抵销，因此并未拖欠租金。枫桥公司不认可，主张甲公司支付的30万元是清偿双方之间另一个买卖合同的货款。法院审理后，判决甲公司向枫桥公司支付租金90万元及利息，恒通公司承担连带清偿责任；恒通公司清偿债务后，可以向甲公司追偿。
乙公司的客户丁某来乙公司洽谈生意，将车停在枫叶写字楼的地上停车场。适逢大风天气，一棵树被风刮倒砸坏了丁某的汽车，造成车辆损失5000元。在此之前，多名租户曾多次向枫叶写字楼物业反映过树木可能倾倒的情况，枫叶写字楼物业未予处理。因发生此次意外，丁某未与乙公司顺利签约，乙公司丧失了与丁某签订5000万元保理合同的机会。
丙公司认为办公楼内部的装修风格与其经营理念不符，与枫桥公司协商想要重新装修，枫桥公司拒绝。多次沟通无果，丙公司遂将第18层整体转租给他人，并决定租期到期后不再续租。
枫叶写字楼经营不善，屡遭投诉，枫桥公司遂于2021年1月2日将枫叶写字楼整体转让给峰塔公司。甲公司主张对枫叶写字楼第16层行使优先购买权。在此之前，枫桥公司已经将甲公司、丙公司诉至法院。（2021年仿真题）
问题：
1. 枫桥公司起诉甲公司和恒通公司要求支付租金，应由哪个法院管辖？为什么？
2. 关于甲公司支付的30万元是否属于租金，应由谁承担证明责任？为什么？若法官对该主张无法形成自由心证，应当如何处理？
3. 甲公司主张以垫付的60万元维修费抵销租金，属于抗辩还是反诉？法院应当如何处理？
4. 恒通公司承担保证责任后，能否依据该判决书直接申请强制执行甲公司的财产？为什么？
5. 丁某就遭受到的损害，可以向谁主张赔偿责任？为什么？
6. 丁某未与乙公司顺利签约，乙公司能否就该损失主张赔偿？为什么？
7. 丙公司将枫叶写字楼第18层整体转租给他人的行为是否有效？为什么？
8. 枫桥公司将枫叶写字楼整体转让给峰塔公司，甲公司等租户的租赁合同是否受影响？为什么？
9. 甲公司可否主张对枫叶写字楼第16层行使优先购买权？为什么？
10. 恒通公司是否对甲公司、丙公司的租金支付承担连带保证责任？为什么？
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国家统一法律职业资格考试刷透十年主观题：2016—2025
要点整理
2021年法考民法主观题完整版参考答案
1. 管辖法院：C市D区人民法院
理由：
本案属于不动产租赁合同纠纷，依据《民事诉讼法》专属管辖规则，不动产纠纷由不动产所在地法院专属管辖，专属管辖可以排除协议管辖的适用。案涉租赁标的物枫叶写字楼位于C市D区，因此应当由C市D区法院管辖，双方约定的A市B区管辖条款无效。
2. 举证责任分配+事实真伪不明处理
（1）由甲公司承担举证责任
理由：枫桥公司主张30万元是买卖合同货款，甲公司抗辩该款项是租金，甲公司作为主张法律关系变更（该30万元为租金债务清偿）的一方，依据《民诉法解释》举证规则，应当由提出积极事实主张的甲公司承担举证责任。
（2）法官无法形成自由心证（事实真伪不明）时，应当判决负有举证责任的甲公司承担举证不能的不利后果，认定该30万元并非租金。
3. 抵销主张性质与法院处理
（1）属于抗辩（抵销抗辩），并非反诉。
理由：甲公司主张维修费债权抵销租金债务，是在本诉中直接用来对抗原告诉请的防御主张，没有提出独立的诉讼请求，不需要单独起诉，因此是抗辩而非反诉。
（2）法院处理：
出租人枫桥公司负有租赁物的维修义务，因出租人拒不维修，承租人甲公司垫付的维修费用，有权主张在租金中抵销；法院应当审查维修费用合理性，支持合法的抵销主张，相应扣减甲公司应付租金。
4. 恒通公司不能直接依据本案判决强制执行甲公司
理由：
本案判决仅确认恒通公司承担连带保证责任，并未直接判决恒通公司清偿后有权向甲公司强制执行，追偿权属于新的实体权利义务关系。恒通公司只能在实际承担保证责任后，另行起诉甲公司行使追偿权，拿到新的生效裁判文书后，才能申请强制执行。
5. 丁某向枫桥公司（写字楼所有权人）主张侵权赔偿
理由：
树木倾倒致人损害属于林木折断损害责任，适用过错推定责任，由林木的所有人、管理人承担侵权责任。枫叶写字楼物业由所有权人枫桥公司管理，物业多次接到险情反映却未处理，存在过错，因此丁某的车辆损失由枫桥公司赔偿。
6. 乙公司不能主张该机会损失的赔偿
理由：
乙公司丧失保理合同签约机会属于纯粹经济损失，该损失并非直接侵权行为造成的固有财产损害，具有不确定性、间接性，侵权人无法预见该损失，我国民法一般不支持纯粹经济损失的侵权赔偿，因此乙公司无权索赔。
7. 丙公司的转租行为效力待定
理由：
房屋转租未经出租人同意的，转租合同效力待定。枫桥公司明确拒绝丙公司装修，也未同意整体转租，在出租人枫桥公司追认前，该转租行为效力待定；若枫桥公司明确拒绝追认，转租合同无效。
8. 租赁合同不受影响，继续约束新所有权人峰塔公司
理由：
适用买卖不破租赁规则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同直接对新买受人峰塔公司继续有效。
9. 甲公司不能单独对第16层主张优先购买权
理由：
枫桥公司是对写字楼整体转让，并非单独处分甲公司承租的第16层房屋。承租人优先购买权仅针对自己承租的标的物单独出卖的情形，整体出售不动产时，承租人无权就承租楼层单独行使优先购买权。
10. 恒通公司仅对甲、乙、丙三家公司整体租金承担连带保证责任
理由：
恒通公司出具的《担保函》明确为甲、乙、丙三家承租人的租金支付共同提供连带责任保证，没有划分各自担保份额，因此对三家公司全部租金债务承担连带保证责任。
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