【注会综合】 卷一租赁准则考点:近年真题+答题话术背诵版
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【注会综合】 卷一租赁准则考点:近年真题+答题话术背诵版
复习租赁
CPA综合阶段卷一【租赁期判断】历年真题汇总（2017–2024回忆版）
租赁准则（新租赁准则CAS21）从2019年全面实施后，租赁期判定、选择权评估、租赁期开始日、租赁变更、CPI指数租金、售后回租、租赁识别是综合阶段卷一会计差错更正高频考点，几乎每隔1–2年就会考一道案例简答，下面按年份整理真题原题+标准答案答题模板，适配综合阶段阅卷采分点。一、综合阶段历年租赁期相关真题（卷一回忆版）
真题1：2022年综合阶段卷一（租赁识别+租赁期判断）
原题资料
A公司2×21年6月1日和租车公司签订专车协议，不可撤销租期2年，月保底租金6万元，超里程额外按20元/公里付费；租车方拥有大量同类车辆，可随机派车，A公司需要提前预约用车。A公司账务处理：按2年总保底租金确认租赁负债与使用权资产，超额里程费实际发生时计入当期损益。标准答案（综合阅卷版）
理由：合同并未约定指定车辆，出租人可替换资产，不存在已识别资产，该合同不构成租赁，不应确认使用权资产和租赁负债，全部租金支出应在发生时计入当期损益。真题2：2023年综合阶段卷一（租赁期开始日+免租期）
原题资料
甲公司租赁商铺，出租人2×23年1月1日交付钥匙，甲公司可进场装修；合同约定3个月免租期，起租日为2×23年4月1日，4月1日起支付租金。甲公司以4月1日作为租赁期开始日确认使用权资产。标准答案
理由：租赁期开始日以承租人取得资产使用权控制权时点为准，与租金起付日、合同约定起租日无关。甲公司1月1日已掌控商铺使用权，租赁期开始日应为2×23年1月1日，租赁期包含免租期在内的整个合同期间。真题3：2024年综合阶段卷一（租赁期选择权+续租权判断）
原题资料
甲公司租赁办公楼，合同约定：初始不可撤销租期5年，第5年末甲公司拥有3次续租选择权，每次可续租2年，续租租金随行就市。甲公司管理层认为未来办公地点不确定，暂未判断是否续租，仅按5年确认租赁期、计提使用权资产折旧。要求：说明租赁期应当如何确定，甲公司处理是否存在差错。标准答案
租赁期=不可撤销期间+合理确定会行使的选择权期间。甲公司仅以未来不确定为由不评估续租权存在差错：企业应当在租赁期开始日评估续租选择权、终止租赁选择权，只要经济利益足以驱使企业行权（搬迁成本高、续租租金远低于市场价、资产专用性强等），即合理确定行权，租赁期需纳入续租期间。仅租金随行就市、无优惠租金，且搬迁成本不重大时，才可认定为不合理行权，租赁期按5年确认。真题4：2017年综合阶段卷一（旧准则售后回租，新准则常改编重考）
原题资料
甲公司出售在用设备给非关联方，同时租回使用，甲公司将设备售价与账面价值差额一次性计入当期损益。标准答案（新准则升级版，综合必考）
售后租回首先判断资产转让是否构成收入准则下的销售（控制权是否转移）：- 构成销售：仅将与使用权相关的账面价值对应部分确认处置损益，剩余部分递延；售价与公允价值差额调整预付租金/额外融资。
- 不构成销售：终止确认处置损益，收到价款确认为金融负债，不终止确认固定资产。
真题5：会计专业阶段真题（综合阶段高频改编题：可变租金+租赁期）
改编真题（综合常考）
甲公司租入生产线，租期5年：前1年租金按实际产量计算，第2–5年租金在第1年末锁定为固定金额；合同期满可按优惠价购买设备，管理层合理确定将会行权。甲公司初始仅按前5年租期计量租赁负债，未包含购买选择权行权价。采分点答案
- 取决于实际产量的可变租金，初始不计入租赁负债，实际变动时调整当期损益；
- 合理确定行使优惠购买选择权的，行权价款应当纳入租赁付款额；
- 租赁期应当至购买选择权行权日，而非合同租期届满日。
二、综合阶段租赁期判定【必背答题模板】（直接背诵考场默写）
模板1：租赁期整体判定（简答通用版）
- 存在续租选择权，合理确定将行使的，租赁期包含续租期间；
- 存在终止租赁选择权，合理确定不会行使的，租赁期包含该选择权涵盖期间；
- 仅出租人拥有单方解约权的，解约权不影响不可撤销租赁期；双方均可无重大罚金解约的，合同不具备强制约束力，缩短租赁期。
模板2：租赁期开始日判断模板
租赁期开始日为承租人取得租赁资产使用权控制权的日期，与合同签约日、租金起付日、付款日、免租期起算日均无必然关系，只要提前掌控资产使用，租赁期即提前开始。模板3：租赁变更（2024新增热点）
- 原合同条款外协商延长/缩短租期，属于租赁变更，除非新增资产且租金单独公允计价，否则不作为单独租赁；
- 租赁变更生效日，应当重新计算租赁负债，差额调整使用权资产账面价值。
模板4：CPI指数浮动租金答题话术
租金随通胀指数、基准利率变动的，属于取决于指数/比率的可变租赁付款额，初始按租赁期开始日指数水平计入租赁负债，后续指数变动差额计入当期损益，不追溯调整初始入账金额。三、综合阶段租赁近年份考情梳理
- 2025年预测热点：租赁变更调整租期、CPI租金、短期租赁判断、售后回租新旧处理差异
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