一道2019年民法真题：房子卖了100万，却多出一笔80万债，4个考点让你看清连环坑
2024年3月。江苏南京。
一桩看似简单的房屋买卖，闹到了最高院。
乙欠甲 100 万。把名下房子抵押给甲。办了登记。
转头乙又欠丙 80 万。把同一套房子又抵押给丙。也办了登记。
最绝的是——
乙居然把房子直接卖给了甲，办了过户。
甲拿到新房本那天。丙找上门：“这房还抵押在我名下呢。”
甲懵了。
一道 2019 年的真题，今天还在考。
4 个考点，串成 4 个坑。
一、坑 1：欠债卖房，合同还算不算数？
很多人第一反应：乙都欠了一屁股债，签的合同能有效吗？
答案是：有效。
《民法典》合同编第 215 条：
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
【考点】：合同效力与物权变动分离原则。合同是否有效，看合意。物权是否变动，看登记。两码事。
⚠️ 易错提示：欠债 ≠ 无权处分 ≠ 合同无效。债务人对外签合同，不影响合同效力。
白话解读：欠债的人也能签合同。签了就是有效的。对方能不能拿到房子，那是另一回事。
二、坑 2：房子已经卖给甲，丙的抵押权还算不算？
这是案件的核心。
《民法典》物权编第 406 条：
“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
【考点】：抵押物转让，抵押权不消灭，而是“追及”到物上。
⚠️ 易错提示：“先卖后抵押” → 抵押无效。“先抵押后卖” → 抵押权继续存在，不因转让而消灭。
白话解读：你把抵押物卖了，债主照样能追这个物。抵押权跟着物走，不跟着人走。这叫“抵押权的追及效力”。
三、坑 3：两个抵押权，谁先谁后？
甲、丙都办了登记。都有抵押权。
谁的优先？
答案：按登记顺序。
《民法典》物权编第 414 条：
“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序……”
【考点】：抵押权顺位 = 登记时间顺序。先登记者，优先受偿。
⚠️ 易错提示：“先后顺序”看的是登记先后，不是合同签订先后。合同签了没登记 → 抵押权不成立 → 不参与顺位。
白话解读：甲先登，甲第一。丙后登，丙第二。拍卖款先还甲的 100 万，再还丙的 80 万。不够的部分，债权人只能找乙的其他财产。
四、坑 4：甲买回房子，丙的抵押权去哪了？
这是 2019 年真题的最巧妙之处。
甲买回房子后，自己也是抵押权人。
那丙的抵押权算谁的？
答案：丙的抵押权消灭，甲的抵押权仍然存在。
《民法典》物权编第 406 条补充：
“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”
但这里有一个特殊的民法制度：“抵押权顺位保留”。
《民法典》物权编第 410 条：
“抵押权人不得放弃抵押权顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等，但是不得损害其他抵押权人的利益。”
【考点】：当抵押物归抵押权人所有时（混同），抵押权并不消灭，而是“保留顺位”。
⚠️ 易错提示：混同 ≠ 抵押权消灭。顺位保留让先登记者继续享有优先受偿权。
白话解读：甲买回房子，相当于乙把抵押物的所有权转给了甲。但丙的抵押权不消失。甲想拍卖房子，得先把丙的 80 万还清。这就是“顺位保留”的威力。
五、4 个坑串起来
一句话总结：合同效力看合意，物权变动看登记，抵押顺位看先后，混同情形看保留。
六、为什么这道题年年考？
因为这 4 个点，每年法考至少出 2 道。
2019 真金题原题。2020 客观题第 17 题。2021 主观题民法第 2 问。2023 真题再现。2025 客观题第 21 题。
4 年 5 考。
年年考，年年错。
七、口诀
合同有效看合意，物权变动看登记。抵押追及不消灭，顺位保留混同时。
评论区聊聊：
你做这套题，最容易错哪个坑？
我是老陆。14 年法律老兵。每天 1 道真题 关注老陆法评，法考路上不迷路。
