土地出让将临“期中考”,上海的压力有些大了

昨天，四批次剩下的两块地完成出让：

至此，四批次土拍以市场意料之外的热度正式收官。

第五批次土地出让名单同样公布。

一共是5块地，累计17.9公顷。将在6月30日出让。

算上这几块地，2026年上半年，土拍+协议的商品住宅用地总出让量，大约89.5公顷。

那全年最低目标是多少？是275公顷。

时间近过半，进度条才走了三分之一。

这个目标，还是近些年最低的。如果按照这个进度出让，新房，将真的变成“奢侈品”。

很多人第一反应是土拍缩量了。确实少了，但没少到伤筋动骨的地步。

2025年，1-9批次土拍中，共出让了47宗土地。倘若算上24年遗漏的，则来到49块：

*该图片不含2024年遗漏，不含2026年出让部分，请知悉

2026年，算上五批次的地，以及去年没拍完放在今年出让的，总共是22块地：

*五批次为待拍土地

从公开市场的角度看，其实土拍的节奏和去年差不多，顶多说是略有缩量。

问题出现在非公开渠道的出让。

至今为止，通过协议出让，仅落槌成交了一宗宝山地块。即使把另一块仍在走流程的，也就是网传的四季都会新地块算上，一共只有区区2块。

*在走流程的这块地也不大，只有约3.28万方，不影响整体结果

去年全年，通过协议出让共计售出了32块地。简单推算一下，今年上半年只完成了大概八分之一。哦对，里面还有一块东安的“巨无霸”。

剩下的一个月时间，你能协议出让几块地？10块还是15块？

难度真的有点大，这已经不是努努力能追上的问题了。

所以，协议出让的地块，为什么突然狠狠地踩下刹车？

我们觉得，问题出现在以下两方面：

明面上，是和宏观的市场做配合：

土地供应的闸门，上海向来是当作逆周期调节工具在用的。

上一轮明显收紧，是在二手房流动性濒临冻结的时候——少供地，就是给存量市场腾挪交易窗口，免得新盘冲垮旧盘的底价。

这一次，收紧的靶心换了。根据市统计局数据，今年1到4月，上海新房销售面积298.92万平方米，同比降幅29.4%。销售额降幅约为1.8%。

这说明，市场还是靠市区豪宅在撑着。再大量放地，等于给已经承压的天平继续加码供给。

而更根本的，是旧改地块的缩量

回顾一下历年协议出让的地块，前身多是旧改地块。比如全国地王东安新村，其本质也是旧改的产物。

而今年，是上海旧改的收官之年。这至少释放了两层信号：

第一，不可能像过去几年一样一拆一大片，剩下的多是零星收尾。

现在市里的态度也很明确：

"以成套改造、原拆原建为主，D级危房应拆尽拆，不再大拆大建。"

第二，现在没拆动的地块，本身动迁难度很大，都是难啃的硬骨头。

例如黄浦，去年拆迁预算仅用了70%。

取而代之的，是美丽家园，是原拆原建。

你问为什么没有面粉？因为小麦都没了。

土地端收缩了，房价不会立刻跳涨，但市场生态会悄无声息地改变。

先看新房，现有的库存慢慢消化完后，到2026年下半年，新房入市量会进入一个明显的低谷期。

好地段的新盘本来就少，以后会更少。

到了那个节点，定价权不再由限价说了算，而是谁愿意出更高的价，谁就能拿到入场券。

再看二手房。被新房市场挤出来的购买力，会回流到周边的次新小区。那些带学区、靠地铁、品质过硬的房子，会率先感受到水温变化——不是暴涨，是一轮基于替代效应的估值修复。

普通人怎么应对？两句话

第一句，刚需和改善，别等了。

供给收缩的周期里，等的代价不是价格跌了多少，而是能挑的房子一套套被人买走。眼下还在卖的新盘，尤其是拿地早、仍被旧限价压着的那些，是转瞬即逝的窗口。带一层安全垫进场，比赌未来的底部更实在。

第二句，重新想清楚什么叫“稀缺”。

上海宅地供应上限五年缩了四成，市中心的好房子正从高周转的成长股，变成一只久期长、分红稳的“准市政债券”。

买它，首先看租金能覆盖多少利息，看五年后还有没有人接盘——而不是赌两年翻倍。

32%的进度条，远看是迟滞，近看是一道时代的车辙。

这座城市用三十年养成了对土地信用的高度依赖，用它撬动了天量的基建与公共财富。但药吃久了，副作用也越来越大。如今旧改退潮，协议出让拧紧，五年间供应上限缩水四成——客观上，它在被迫断奶。

这条更艰难的路，是告别规模红利，走向效率红利；告别经营土地，走向经营城市。