23.【民法·2025·回忆版·单选】
水岸小区有20户业主，在进行小区改造时，19户业主同意安装电梯，但是一楼的一户业主甲不同意。经居委会调解，甲无需承担电梯安装的费用8000元，且可以免费使用电梯。此后，甲将自己的房屋出售给乙。其他19户业主遂要求乙承担8000元的安装费用，否则无权免费使用电梯。关于本案，下列说法正确的是？
A.若甲不同意，小区不能安装电梯
B.19户业主有权要求甲支付8000元钱
C.19户业主无权要求乙支付8000元钱
D.甲出售房屋时，19户业主享有优先购买权
解析：
《民法典》
第278条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
小区改造事项中，19户同意，表决人数超过《民法典》第278条的法定比例，故安装电梯的决议合法通过，对全体业主均有法律约束力，A不当选；
居委会调解的结果是甲有权免费使用电梯，故业主无权要求甲支付费用；甲出售房屋，其权利一并让与乙，故乙也可免费使用电梯，B不当选，C当选；
《民法典》
第305条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第306条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
第726条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
《民法典》只规定了按份共有人的优先购买权与房屋承租人的优先购买权，D不当选。
综上，本题的正确选项为C选项。
24.【民法·2025·回忆版·多选】
杨某与田某签订《用地协议》，约定杨某将其屋后宅基地交由田某通行，但是田某不得在地上搭建建筑物，田某每年向杨某支付1000元的使用费。此后，田某擅自在该土地上搭建了石棉瓦简易棚。关于本案，下列说法正确的是？
A.杨某有权解除地役权合同
B.杨某有权要求拆除简易棚
C.杨某有权禁止田某通行
D.因未登记田某未取得地役权
解析：
地役权的设立，需要有处分权的供役地人与需役地人订立书面合同；地役权登记不为生效要件，仅为对抗要件，D不当选；
本案中，杨某是供役地人，田某是需役地人，合同中约定了双方的权利义务。田某违约，杨某有权要求田某停止侵害，解除合同，A、B当选；
合同解除后，田某的地役权归于消灭，杨某有权禁止田某通行，C当选。
综上，本题的正确选项为A、B、C选项。
25.【民法·2025·回忆版·多选】
2020年5月，王某与甲公司签订《租赁合同》，王某承租甲公司的厂房，租期10年。同年10月，因欠付乙银行的借款1000万元，甲公司将该厂房抵押给乙银行并办理抵押登记。2021年年初，经过甲公司同意，王某对该厂房进行了装修。经评估，装修前该厂房价值700万元，装修后该厂房价值900万元。此后，甲公司为依约偿还乙银行的借款，乙银行要求实现抵押权。关于本案，下列说法正确的是？
A.乙银行的抵押权及于厂房之下的建设用地使用权
B.乙银行的抵押权及于装修后添附的部分
C.乙银行可在厂房900万元范围内优先受偿
D.乙银行的抵押权可以对抗王某的租赁权
解析：
《民法典》【房地一体主义：地随房走，房随地走】
第357条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第397条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释
第41条 抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。
抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。
抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。
本条所称添附，包括附合、混合与加工。
本案中，甲公司先将厂房租给王某，又将厂房抵押给乙银行。根据“房地一体主义”原则，乙银行的抵押权及于厂房之下的建设用地使用权，A当选；
根据《担保制度解释》第41条第2款，王某装修是对厂房的添附，甲公司对添附物享有所有权，乙银行抵押权效力及于添附物，但不及于增值的200万，B当选，C不当选；
基于“先租后抵”，参照适用“买卖不破租赁”来保护承租人王某，乙银行的抵押权不可以对抗王某的租赁权，D不当选。
综上，本题的正确选项为A、B选项。
26.【民法·2025·回忆版·不定项】
2019年12月10日，建华房地产公司与南湖银行签订《抵押贷款合同》，约定建华公司自南湖银行处借款200万元，期限为5年。为担保建华公司依约还款，建华公司将其名下的A商品房抵押给南湖银行，双方就此办理了抵押登记。2024年10月18日，建华公司未经南湖银行同意，将A房屋出售给吕某，吕某当日支付完毕全部价款，且该房屋系吕某名下的唯一房屋。合同签订后，建华公司将房屋交付给吕某居住，但是未办理过户登记。此后，建华公司未依约向南湖银行还款。南湖银行于2025年1月向法院提起诉讼，预备实现抵押权。关于本案，下列说法正确的是？
A.建华公司与吕某间房屋买卖合同无效
B.房屋交付后，吕某取得房屋所有权
C.房屋交付后，南湖银行的抵押权消灭
D.吕某请求办理登记的权利优先于南湖银行的抵押权
解析：
抵押期间，抵押人建华公司转让房屋给吕某，抵押权不受影响，只要买卖合同没有其他效力瑕疵，即认定为有效，而吕某则在房屋所有权登记后取得房屋所有权，故A、B不当选；
抵押物转让的，原则上不影响抵押权人的抵押权，南湖银行对房屋的抵押权并不消灭，C不当选；
这是一道不定项选择题，A、B、C错误，当然选D，那么我们再研究一下D选项：
题目表述，建华公司将A房屋出售给吕某，吕某当日支付完毕全部价款，且该房屋系吕某名下的唯一房屋。合同签订后，建华公司将房屋交付给吕某居住，但是未办理过户登记，可知吕某在银行查封房屋前签订了房屋买卖合同，并且全款支付，且吕某购房目的是居住而非其他目的，因此应当保护吕某对于房屋的物权期待权。
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》
第11条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
依此，吕某符合三大条件，其请求办理登记的权利优先于南湖银行的抵押权，D当选。
综上，本题的正确选项为D选项。
27.【民法·2025·回忆版·单选】
甲公司自乙公司处借款60万元，为担保乙公司的债权，甲公司以自有A房屋为乙公司设立抵押权并完成登记。此后，甲公司将A房屋出售给丙，甲公司将房屋交付给丙但未办理过户登记。由于甲公司未能按期还款，乙公司申请法院对A房屋进行拍卖。关于本案，下列说法正确的是？
A.自甲公司与丙签订买卖合同时，抵押权消灭
B.自甲公司交付房屋时，抵押权消灭
C.丙已经获得房屋所有权
D.丙若向法院提出异议，法院将驳回其异议
解析：
甲公司未给丙办理过户登记，丙不取得房屋所有权；即使丙取得了房屋所有权，乙公司也可以继续主张抵押权，故A、B、C均错误，不当选；
丙提起执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但乙公司自始至终享有抵押权，丙不具有足以排除强制执行的民事权益，法院将驳回异议，D当选。
综上，本题的正确选项为D选项。
