哈喽，备考的小伙伴们，我是小鱼～🐟
理论学再多，不做真题等于零！今天小鱼精选了3道投资性房地产章节的经典真题，涵盖成本模式、公允价值模式、转换与处置三大核心考点。
📝 真题1：成本模式对营业利润的影响（单选题）
题目：
2×21年12月31日，甲公司以银行存款12,000万元外购一栋写字楼并立即出租，租期5年，每年末收取租金1,000万元。该写字楼预计使用年限20年，净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×22年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11,200万元。不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×22年度营业利润的影响金额为（ ）万元。
A. 400
B. 800
C. 200
D. 1,000
答案：C
小鱼解析：
这道题综合考查成本模式下租金收入、折旧、减值对营业利润的影响。
第一步：租金收入
每年末收取租金1,000万元 → 增加营业利润1,000万元（其他业务收入）
第二步：折旧费用
年折旧额 = 12,000 ÷ 20 = 600万元 → 减少营业利润600万元（其他业务成本）
第三步：减值损失
2×22年末账面价值 = 12,000 - 600 = 11,400万元
可收回金额 = 11,200万元
应计提减值 = 11,400 - 11,200 = 200万元 → 减少营业利润200万元（资产减值损失）
第四步：对营业利润总影响
1,000 - 600 - 200 =200万元
【考点点睛】
成本模式要计提折旧和减值
租金收入、折旧、减值都影响营业利润
减值一经计提不得转回
📝 真题2：后续计量模式判断（多选题）
题目：
下列各项关于企业投资性房地产后续计量的表述中，正确的有（ ）。
A. 已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
B. 采用公允价值模式计量的，不得计提折旧或摊销
C. 采用成本模式计量的，不得确认减值损失
D. 由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理
答案：A、B、D
小鱼解析：
逐项分析：
✅A正确：公允价值模式不得转为成本模式，这是铁律
✅B正确：公允价值模式不计提折旧或摊销
❌C错误：成本模式存在减值迹象时应计提减值准备
✅D正确：成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，差额调整留存收益
【考点点睛】
模式变更只能单向：成本→公允（政策变更），公允→成本（禁止）
公允价值模式：不计提折旧/摊销，不计提减值
成本模式：计提折旧/摊销，可计提减值（不得转回）
📝 真题3：公允价值模式下转换与处置（计算分析题）
题目：
2×23年3月1日，甲公司将一栋原作为固定资产的写字楼以经营租赁方式出租给乙公司，租期18个月，每月租金125万元。当日，该写字楼公允价值为16,000万元，原值15,000万元，已计提折旧3,000万元。甲公司采用公允价值模式进行后续计量。2×23年12月31日，该写字楼公允价值为17,000万元。2×24年9月1日，租期届满，甲公司以17,500万元出售该写字楼。不考虑相关税费。
要求：编制甲公司2×23年3月1日出租、2×23年12月31日公允价值变动、2×24年9月1日出售的会计分录。
小鱼解析：
这道题综合考查公允价值模式下“非投转投”、“公允价值变动”、“处置”三步曲。
第一步：2×23年3月1日出租（非投→投）
转换日处理：
原固定资产账面价值 = 15,000 - 3,000 = 12,000万元
公允价值 = 16,000万元
公允价值大于账面价值，差额4,000万元计入其他综合收益
【考点点睛】非投转投，公允＞账面，差额计入其他综合收益（唯一特殊情形）
第二步：2×23年12月31日公允价值变动
公允价值变动：
17,000 - 16,000 = 1,000万元（上升）
【考点点睛】公允价值模式期末按公允价值调整，差额计入公允价值变动损益
第三步：2×24年9月1日出售
② 结转投资性房地产账面价值：
③ 结转其他综合收益和公允价值变动损益：
【考点点睛】
处置时别忘了将转换时计入的其他综合收益转入其他业务成本
公允价值变动损益也要转入其他业务成本（不影响当期损益总额，但影响科目构成）
小鱼备考小贴士
如果还有模糊的地方，建议：
错题整理：抄下来，写错因和正确思路
回归基础：回到知识点详解和易错点总结
反复演练：同类型题找3-5道反复练
🎯 投资性房地产系列文章汇总
三篇文章已全部完成，形成一个完整的投资性房地产学习系统！下一期，小鱼带大家攻克“长期股权投资”的系列考点，这可是公认的“拦路虎”，记得来看哦～
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