在长沙,吃了“中考红利”的十大书包盘!

如果说在新房时代，需要分析很多要素，比如开发商品牌、外立面、园林、车库、地铁、商业等，那么到了二手房时代，很大程度上就是拼学区。

在长沙的二手房市场，除了一类学区房外，没有任何房子可以做到“有价有量”，从300万以上房子的成交数据来看，长沙没有任何一个豪宅是八方小区的对手，而且远远不是对手。

除了八方小区和钰龙天下这样的一类学区房可以做到“有价有量”，其余的二手房要么就是价格挂得高，一年成交不了几套；要么就是销量很大，但是价格非常便宜。

因此，在长沙，学区对于房子的价值有根本性的影响。

进入2026年，长沙有约10个楼盘，依然吃了2025年的中考红利。

一、江悦和鸣，花语江南开始热起来了。

在2025年中考以前，虽然市面上就有长郡外国语会考过长郡双语的传言，但是大家都是需要眼见为实，此轮中考过后，长郡外国语交出了一份亮眼的答卷，长郡外国语的中考四大率也是呈现逐年上升的趋势。

2022年四大率16.15%；2023年四大率17.56%；2024年四大率19.08%；2025年四大率约26%。

2025年7月份以来，江悦和鸣的二手房一直保持着高歌猛进的态势， 主要和几个原因有关。

一、2025年中考以后，直接对标长郡双语学位房。

2024年，很多人在买江悦二手房的时候，会比较一下长郡外国语和师梅，2025年中考以后，这种现象基本上消失了，就我们接触的客户来看，极少见到谁会把长郡外国语和梅溪湖学校做比较的，都认为两者不是一个段位的。

现在，大家在买江悦和鸣的时候，基本上是对标长郡双语的学位房，而且，相信长郡外国语未来能考赢长郡双语的家长，也是越来越多了。

二、2025年初一的成绩，击碎了长郡外国语靠择优的不实传言。

2025年，长沙取消了外国语特色招生。

2025年，长郡外国语没有任何择优，今年，学校招生受到重点关注，所有非微机派位的生源，都要抽查房本，也就是说，所有的生源，都是走的正规微机派位和配套入学。

去年长郡系初一联考，长郡外国语是拉上南校区一起算的成绩。

1、前15%分数段，长郡外国语和长郡双语差不多，成绩都是298-299的样子，长郡外国语略微强一点。

2、前40%分数段，长郡外国语和长郡双语大体差不多，长郡双语要略微强一丢丢，长郡双语前42.55%的分数为279分，长郡外国语前40%的分数为275分。

长郡外国语继续展示出了一类名初的成绩，啪啪打脸各种唱衰学校的人。

很多人都在关注和悦宸光，现在这个盘还没有二手房可售。

二、八方小区、钰龙天下和旭辉藏郡，销量大增。

这三个小区配套入读长郡双语。

2025年中考，除了子弟类学校和外国语特色学校，长郡双语是成绩更好的公办初中，四大率大约23%，公办普高率约85%。

自从中考出成绩以后，一些原本观望的家长开始下定决心，迅速入手。就在出成绩后十多天功夫，八方小区和钰龙天下估计卖了约50套二手房。

八方小区476套

钰龙天下338套

旭辉藏郡78套

合计892套。

一年时间，轻轻松松成交了二三十亿！

这个二手房成交量，吊打长沙任何豪宅。

如果从“有价有量”的 因素来看，更是远远甩开河西任何学区房。

长郡双语四大指标生末位线，已经比师梅高了5分，比博才学士高了6分，比长梅高了8分，比西雅高了足足11分……

河西的这些学校，并不像河东的湘郡培粹、中雅培粹、青竹湖湘一、长郡外国语，或者河西的麓山外国语那样，有非常多的拔尖创新人才，因此四大指标生末位分反应中考成绩是相对准的，分数线相差这么大，只能说明一个问题，实际中考成绩已经完全不是一个段位了。

现在，河西有一些特别重视教育的家长，在选择配套入学楼盘的时候，基本只选择配套入读长郡双语的三个盘——八方小区、钰龙天下、旭辉藏郡。

三、水映加州的价格依然保持高位。

水映加州配套入读青竹湖湘一

水映加州创造了长沙楼市的一个奇迹，这个楼盘位于北三环外，要地铁没地铁，要商业没有商业，要江景没江景，要湖景没湖景，仅仅是凭借可以配套入读青竹湖湘一外国语，就在长沙楼市呼风唤雨，目前二手房成交均价约1.4万-1.7万元/㎡。

这个盘在2022年初的时候才7000+元/㎡。

2022年4月21日，青竹湖湘一外国语学校发布《2022年初中配套入学招生方案》，湖畔小区二手房、水映加州二手房正式纳入报名范围，项目的价格开始涨起来。

现在的涨幅已经超过100%！

水映加州实拍图

四、桃李九章持续热销，博萃府表现生猛。

桃李九章、博萃府配套入读湘郡培粹新校区。

2025年中考，湘郡培粹在全派位生的情况下，考出了19%的四大率，以及85%的公办普高率，这创造了长沙初中打造力的一个奇迹，充分展示了长郡中学实际意义上初中本部的强悍实力。

虽然这个中考数据相比以前有所降低，但是成绩依然是长沙公办前几名的水准，且含金量反而比前些年要更高。这也代表了微机派位生源初中可以考出的成绩上限了。

2025年，桃李九章再次创造销售奇迹，博萃府也卖得非常火。

2025年2月18日，长郡教育集团初中拔尖创新人才早期培养中心，在湘郡培粹揭牌。

这意味着湘郡培粹这个长郡中学实际上的初中部，在集团内的地位进一步强化。

中建钰和城配套入读附中双语本部，学校2024年四大率2.4%，2025年暴增到10.1%，二手房的关注度也跟着高了起来。

从二手房成交套数来看，目前的新开铺，没有哪个楼盘干得过中建钰和城。

总的来看，长沙楼市基本上还是一个学区主导型的市场，一个楼盘无论在新房时代怎么牛，只要学区不行，在二手房时代就会吃大亏。